美联储一年多的加息压低了房地产投资信托基金（REITs）的回报率。2022年和2023年的大部分时间内，高利率对几乎所有经济部门都产生了影响，房地产行业受到的打击尤其严重，利率上升不仅损害了REITs所持房地产的价值，还推高了为这些房地产资产融资或再融资的成本。

　　眼下，在全球主要央行年内降息的预期提振下，商业地产股债进入新年后持续反弹，重获资金流入。市场人士普遍预测，由数万亿美元债务负担引发的商业地产困境有望结束。

　　富达国际（Fidelity International）的欧洲房地产研究主管波利泽（Kim Polizer）称：“我们确实相信，我们已经接近市场底部。对我们来说，现在计划重新向房地产资产投入更多资金似乎是明智的。”全球最大的资产管理公司贝莱德（BlackRock）本月也表示，2024年将是全球廉价房地产投资的“切入点”。

　　房地产股债开年复苏

　　统计数据显示，截至上周末，商业地产REITs已反弹至2023年3月硅谷银行倒闭前的水平。彼时，美国区域银行危机引发了市场对房地产行业面临重大信贷紧缩的担忧。

　　除了股债价格反弹外，随着投资者为房价未来回升重新定价，流入REITs的资金也稳步增加。根据数据提供商Lipper的数据，截至1月10日的一周内，全球房地产基金吸引了约8220万美元的净流入，为2021年9月以来的最高水平。

　　本轮反弹与全球主要央行降息预期密不可分，因为预计降息将缓解房东及贷款人的巨大财务压力，并使市场转而预测房产价值将停止贬值。

　　房产价格确实也有触底反弹的迹象。根据MSCI的数据，2023年，美国和欧洲的商业地产交易量比2022年下降了逾50%，办公室空缺率分别为17%和14%。而最新的数据表明，悲观情绪正在消散。比如，由于抵押贷款利率已大幅下降，吸引了潜在买家，美国上周公布的最新12月新房销量超过预期。

　　瑞银资管公司下属对冲基金部门的首席财务官奥康（Bernie Ahkong）称：“从上个月开始，市场对房地产市场的投资情绪发生了明显的积极变化。”他解释称，当交易员认为房东的债务成本会下降，并吸引了那些“希望交易久期”的人士，房地产股往往会上涨，“交易久期”是指购买对利率变化敏感的资产的投资方式。

　　投行Wedbush的分析师安德森（Richard Anderson）也对REITs的前景持乐观态度。他在近期给客户的一份报告中写道：投资者可能会得出结论，REITs仍然主要受宏观趋势和其他相关因素的驱动。在我们看来，美国经济的韧性、强劲的工资增长和高就业率的美国人口最终是一件好事，会促使大多数形式的房地产需求都稳定增长。而一旦市场确定了美联储降息的明确路径，从而更确定美国国债收益率波动区间，我们预计REITs追踪的股票将大幅飙升。

　　投行Baird也持类似观点，Baird的高级股票研究分析师斯尔曼（Nick Thillman）称：“下半年，REITs肯定会有一个更好的背景。我们将更好地了解利率环境，也将适度消化房产供应。”

　　根据REITs行业协会Nareit的研究，从历史上看，REITs往往在房地产复苏周期的早期阶段提供最高的投资回报。根据聚焦房地产投资的资管公司Cohen&Steers的研究，REITs通常在经济扩张的早期阶段实现约20%的远期收益。

　　咨询公司美世（Mercer）的欧洲房地产投资主管夏普瓦（Anne Koeman Sharapova）称：“并不是说我们目前已经处于REITs的牛市中，但上市房产股股价和估值数据显示，情况正在好转。”

　　高风险仍在

　　虽然如此，但不少机构仍认为，房地产股债潜在高收益的背后仍是高风险。

　　事实上，即使近期大幅反弹至一段时间以来的高位，REITs的走势仍然跑输美股大盘，因为虽然预期年内降息并将利好对利率敏感的房产市场，但在美联储官员口头打压和经济数据好坏参半的情况下，投资者近期调降了美联储降息幅度和首次降息的时点预期。房地产精选行业SPDR基金（XLRE）今年迄今仍整体录得约3%的跌幅，SPDR标准普尔500指数ETF信托基金（SPY）上涨略超1%。

　　部分全球主要监管机构仍持续警告房地产行业的风险。比如，德国联邦金融监管局主席上周二将商业房地产描述为“头号风险”。这些担忧也并非完全杞人忧天。根据房地产咨询公司仲量联行数据，到2025年底，商业地产的房东将有超过2万亿美元的贷款需要在全球范围内进行再融资。该机构表示，除非美联储和欧洲央行迅速降息，否则其中不少房东将难以再融资。

　　标普全球近期已调降了近三分之一的欧洲房地产集团和约五分之一的美国房东的债务评级，因为如果利率保持在高位，他们将陷入财务困境。

　　更看好欧洲房地产市场

　　此外，市场还预计，全球房地产市场的复苏将是不稳定的，相对美国更加青睐欧洲。

　　英国商业地产价值从2022年年中的峰值已累计跌去约25%。施罗德集团（Schroders）的英国房产投资主管蒙哥马利（Nick Montgomery）表示，英国市场“已处于或接近底部”，并提示称，实际上2023年英国办公楼租金上涨了4%。凯投宏观也预测，英国商业地产的整体价值在2023年下跌4%后，今年将上涨1.1%。

　　凯投宏观还预计，欧元区房地产价格趋势将在2025年转正。而美国因为急剧的办公室需求下滑，复苏将大幅滞后，今年将整体下跌10%，直到2026年才能复苏。

　　虽然预计复苏将滞后于欧洲，美国信贷投资者也对其房地产前景持乐观态度。追踪美国REITs的债券指数已反弹至美联储2022年3月开始激进加息周期前的水平。美国银行的信贷策略师塞利格（Yuri Seliger）表示，美联储加息是引发市场对美国房地产担忧的主要原因，而“这一加息周期预计将于2024年结束，因此美国房地产市场的前景正在且将持续改善。”